3月29日，首批兩只新能源REITs迎來(lái)上市首秀，分別是中航京能光伏REIT與中信建投國(guó)家電投新能源REIT。

兩只基金延續(xù)了REITs基金開門紅的“傳統(tǒng)”，分別收漲12.37%和1.94%，首日換手率分別34.52%和26.28%。

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在初代產(chǎn)品打下了良好的基礎(chǔ)上，REITs也將納入更多底層資產(chǎn)。3月24日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)與發(fā)改委兩部門同日發(fā)布了關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的相關(guān)文件。文件指出，加快推進(jìn)市場(chǎng)體系建設(shè)，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。即優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。

有機(jī)構(gòu)分析，后續(xù)REITs申報(bào)審核效率將得到提升，REITs很可能會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展期。后續(xù)投資人對(duì)于REITs的投資也需要精挑細(xì)選，隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，產(chǎn)品選擇逐漸增多，二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)也逐漸趨于理性，后續(xù)市場(chǎng)行情可能對(duì)經(jīng)營(yíng)情況變化更為敏感，業(yè)績(jī)支撐和基本面因素在未來(lái)將更加重要。另一方面，產(chǎn)品選擇需要關(guān)注估值的性價(jià)比，從基本面和估值的角度選擇標(biāo)的。

兩只新能源REITs迎開門紅

從產(chǎn)品來(lái)看，據(jù)中航京能光伏REIT招募說(shuō)明書顯示，該基金的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為陜西榆林的300兆瓦光伏發(fā)電項(xiàng)目和湖北隨州100兆瓦光伏發(fā)電項(xiàng)目，底層資產(chǎn)近三年?duì)I業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定。另一只產(chǎn)品中信建投國(guó)家電投新能源REIT發(fā)起人為國(guó)家電投，底層資產(chǎn)為位于“海上風(fēng)電第一城”江蘇省鹽城市的濱海北H1、濱海北H2海上風(fēng)電和配套運(yùn)維驛站項(xiàng)目。

中航京能光伏REIT基金經(jīng)理張為解讀新能源行業(yè)引入REITs活水時(shí)表示，通過(guò)公募REITs這一長(zhǎng)期限、低成本的直接融資方式，一是有助于引入社會(huì)資本參與新能源發(fā)電站資產(chǎn)投資，實(shí)現(xiàn)原始權(quán)益人融資渠道的豐富，助力盤活存量新能源資產(chǎn)；

二是優(yōu)化新能源發(fā)電企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)，將其負(fù)債率控制在合理水平的同時(shí)，通過(guò)乘數(shù)放大效應(yīng)不斷回籠資本金，為企業(yè)獲取更大的發(fā)展空間提供支持；

三是公募REITs產(chǎn)品的年限基本在20年至30年，未來(lái)隨著擴(kuò)募落地，還會(huì)不斷有新的優(yōu)質(zhì)成熟的項(xiàng)目被放入產(chǎn)品中，相當(dāng)于一個(gè)永續(xù)平臺(tái)。原始權(quán)益人將回收資金用于新建或投資項(xiàng)目，既為新能源發(fā)電資產(chǎn)的投融資提供了新的模式，也向資本市場(chǎng)提供了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的綠色金融投資新渠道。

“首批新能源公募REITs項(xiàng)目的成功落地并上市，不僅進(jìn)一步豐富了REITs底層資產(chǎn)類型，還將促進(jìn)公募REITs市場(chǎng)拓寬到更多新型資產(chǎn)領(lǐng)域，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多新能源項(xiàng)目在公募REITs領(lǐng)域亮相，助力推動(dòng)新能源基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)快速發(fā)展。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，兩只基金在申購(gòu)階段的認(rèn)購(gòu)情緒高漲，均因超額募滿而提前1天結(jié)束公眾投資者募集，中航京能光伏123.21倍和中信建投國(guó)家電投85.7倍的網(wǎng)下超額認(rèn)購(gòu)倍數(shù)更加凸顯市場(chǎng)的熱情。值得一提的是，中航京能光伏REIT原始權(quán)益人與同一控制下關(guān)聯(lián)方的董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人員通過(guò)鉑紳思文5號(hào)私募證券投資基金(簡(jiǎn)稱“思文5號(hào)基金”)參與本次戰(zhàn)略配售?；鹨?guī)模1.6億元，這一現(xiàn)象在已經(jīng)上市的產(chǎn)品中尚屬首次。

底層資產(chǎn)或?qū)⒂瓉?lái)新面孔

自2021年6月份首批公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目上市以來(lái)，截至3月29日，已發(fā)行上市項(xiàng)目共25單，合計(jì)募集規(guī)模超800億元，資產(chǎn)類型覆蓋高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、污水處理、生態(tài)環(huán)保、清潔能源等。

根據(jù)公開市場(chǎng)數(shù)據(jù)，截至3月29日，已發(fā)行的公募REITs自上市以來(lái)二級(jí)市場(chǎng)平均漲幅約15.79%，大幅跑贏同期滬深指數(shù)。其中，華安張江光大園REIT以超40%的漲幅居首，鵬華深圳能源REIT等四只基金漲超30%。

在初代產(chǎn)品打下了良好的基礎(chǔ)上，REITs也將納入更多底層資產(chǎn)。

3月24日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)與發(fā)改委兩部門同日發(fā)布了關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的相關(guān)文件。文件指出，加快推進(jìn)市場(chǎng)體系建設(shè)，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。即優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

中信證券研究分析認(rèn)為，對(duì)REITs市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施一旦被納入資產(chǎn)池，產(chǎn)權(quán)類REITs市值比例持續(xù)下降的現(xiàn)狀有望得到扭轉(zhuǎn)，投資者選擇余地可能更大，市場(chǎng)流動(dòng)性可能提升。線下消費(fèi)空間如能加速興建和提升運(yùn)營(yíng)水平，也將有利于促進(jìn)居民消費(fèi)，培育新的消費(fèi)品牌。

東方基金研究部表示，REITs新政具有三重意義：

1、利好部分百貨商業(yè)公司盤活底層資產(chǎn)與現(xiàn)金流、增強(qiáng)資本能力，可投資于ROE更高、成長(zhǎng)性更好的業(yè)務(wù)或?qū)ΜF(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行改造升級(jí)；

2、利好運(yùn)營(yíng)管理能力、業(yè)務(wù)發(fā)展能力強(qiáng)的公司擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)、提高市占率；

3、利好過(guò)去3年被疫情和電商沖擊的線下消費(fèi)的修復(fù)。

展望后市，國(guó)盛證券認(rèn)為，后續(xù)REITs申報(bào)審核效率將得到提升，REITs很可能會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展期。后續(xù)投資人對(duì)于REITs的投資也需要精挑細(xì)選，隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，產(chǎn)品選擇逐漸增多，二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)也逐漸趨于理性，后續(xù)市場(chǎng)行情可能對(duì)經(jīng)營(yíng)情況變化更為敏感，業(yè)績(jī)支撐和基本面因素在未來(lái)將更加重要。另一方面，產(chǎn)品選擇需要關(guān)注估值的性價(jià)比，從基本面和估值的角度選擇標(biāo)的。

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