公募REITs的發(fā)展正駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

3月9日，中航京能光伏REIT、中信建投國家電投新能源REIT一齊開展詢價，新能源這一嶄新的資產(chǎn)類別，也從此正式加入到公募REITs的底層資產(chǎn)池中。據(jù)中信研究部統(tǒng)計，我國當(dāng)前還有近70家項目處于招投標(biāo)等儲備階段，其中不乏市政水電、自然景區(qū)等新類別。

(資料圖)

2023年全國兩會期間，公募REITs是多位全國兩會代表委員的重點關(guān)切，譬如擴(kuò)大公募REITs試點范圍等建議和提案達(dá)5條以上。

值得注意的是，當(dāng)前REITs市場的短期打新收益似乎正迎來拐點。在受訪人士看來，經(jīng)過階段性二級市場溢價交易后，公募REITs的常態(tài)化發(fā)行推動市場回歸理性，在中長期將是必然趨勢。投資者也應(yīng)攜帶中長期投資視角，通過深入了解公募REITs的底層資產(chǎn)以及其收益情況，基于理性的價值判斷，合理評估公募REITs產(chǎn)品價值。

儲備項目近70家

3月9日，中航京能光伏REIT和中信建投國家電投新能源REIT相繼公布了詢價結(jié)果，距離上市更進(jìn)一步。

公告顯示，中航京能光伏REIT基金份額總額為3億份，詢價區(qū)間為8.844-10.185元/份。中信建投國家電投新能源REIT基金份額總額則為8億份，詢價區(qū)間在8.867-10.210元/份。

從其招募說明書來看，中信建投國家電投新能源REIT的底層資產(chǎn)估值為71.65億元，2023-2024年的預(yù)期分派率分別達(dá)到10.57%和9.79%；中航京能光伏REIT的底層資產(chǎn)估值為24.54億元，2023年和2024年的預(yù)期分派率分別達(dá)到12.18%和12.45%。

當(dāng)然，最引人矚目的還是兩只新產(chǎn)品的底層資產(chǎn)屬性。作為首單光伏和首單風(fēng)電REIT，新能源這一全新的類別，正式敲響了年輕的公募REITs市場的大門。

“公募REITs與新能源資產(chǎn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，為新能源行業(yè)的權(quán)益融資提供了全新解決方案，是提高行業(yè)投融資的靈活性和便利性、助推我國能源系統(tǒng)轉(zhuǎn)型的重要資本運(yùn)作手段。”中金固收團(tuán)隊在3月研報中指出，兩只新REITs的設(shè)立可以促進(jìn)新能源行業(yè)投融資良性循環(huán)，并為“雙碳”目標(biāo)起到顯著的示范效應(yīng)。

而從潛在REITs項目的資產(chǎn)類型分布來看，還有更多行業(yè)預(yù)備加入公募REITs的大家庭。

中信研究部的最新統(tǒng)計顯示，截止到3月5日，我國共有近70家公募REITs項目處于招投標(biāo)等儲備狀態(tài)。其中最多的儲備項目為產(chǎn)業(yè)園區(qū)類，在備數(shù)量為13家，包括軟件園、高新產(chǎn)業(yè)園、信息中心、智造工場等，多位于國家級與省級開發(fā)區(qū)，國家級新區(qū)或自由貿(mào)易試驗區(qū)。

在傳統(tǒng)公募REITs的幾大板塊中，交通和能源行業(yè)各有10家儲備項目，保租房和生態(tài)環(huán)保類則各有9家。

與此同時，市政類基礎(chǔ)設(shè)施則成為“后備軍”中的新面孔，其中以城市供水、水庫等水務(wù)設(shè)施為首。一批自然文化遺產(chǎn)，如武當(dāng)山景區(qū)等，也同樣有望在今年走上證券化之路。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從不止一家公募基金處了解到，機(jī)構(gòu)正應(yīng)時擴(kuò)充REITs的底層資產(chǎn)布局。

華夏基金向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，公司在新能源等行業(yè)已有REITs項目中標(biāo)。“現(xiàn)在這些項目還沒有走完審核流程，不能對外公布，但我們都會積極去參加?！比A夏基金稱。從權(quán)益人性質(zhì)來看，公司在民企類項目上也已有布局計劃。

值得一提的是，商業(yè)性不動產(chǎn)納入REITs試點范圍或也已箭在弦上。而在今年全國兩會上，擴(kuò)大公募REITs試點范圍成為了多位代表的共同關(guān)切。

其中，全國政協(xié)委員，甘肅省新聯(lián)會副會長，蘭州市知聯(lián)會會長，立信會計師事務(wù)所合伙人、甘肅分所所長張萍認(rèn)為，可以進(jìn)一步擴(kuò)大公募REITs試點范圍和區(qū)域，擇機(jī)向商業(yè)不動產(chǎn)及欠發(fā)達(dá)領(lǐng)域擴(kuò)容。

“以一線城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行REITs，將底層資產(chǎn)范圍擴(kuò)展至商場、寫字樓、酒店等優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，完善房地產(chǎn)投融資體系，以商業(yè)地產(chǎn)繁榮帶動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”張萍建議。

此外，全國政協(xié)委員、中信資本董事長張懿宸，以及全國政協(xié)委員、臺盟深圳市委會主委林娜，則分別就商業(yè)地產(chǎn)在具體項目和地域中的探索給出了更加詳細(xì)的建議。

“打新”不香了？

作為介于股債之間，風(fēng)險、收益適中的金融產(chǎn)品，公募REITs甫一發(fā)行，便以亮眼的業(yè)績表現(xiàn)成為基民之間的焦點。但一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，隨著上市產(chǎn)品日漸豐富，投資者的短期打新收益卻在近一年來顯著降低。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年和2022年以后上市的REITs，其首日平均漲幅分別為9.06%和16.72%。但盡管后者的二級市場表現(xiàn)更為亮眼，如若計算實際的打新收益，2021年“上車”的投資者反而能夠享受更優(yōu)秀的短期回報。

為了更好地比較已上市REITs的打新收益表現(xiàn)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者以最短資金凍結(jié)日T+3日為標(biāo)準(zhǔn)，簡單估算了已上市REITs的打新收益率與年化值（僅作排名參考，根據(jù)具體REITs產(chǎn)品資金凍結(jié)要求不同，實際收益不等同于計算結(jié)果）。

大體上，REITs的打新收益率可以通過（獲配金額×上市首日漲跌幅）/認(rèn)購總金額來求得，這一公式可進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為公眾投資方認(rèn)購比例×上市首日漲跌幅。而從此方法出發(fā)還原年化收益，目前已上市的25只REITs平均打新年化收益率約為18.03%。

其中，2021年發(fā)行的11只REITs平均年化收益高達(dá)30.79%。2022年以來，盡管有4只REITs首日漲幅一路沖到了30%的天花板，但對于年后發(fā)行的14只REITs而言，打新的平均年化收益降低至8.01%。

區(qū)別于A股的搖號中簽?zāi)Ｊ?，REITs的認(rèn)購采取“多投多得”的模式，中簽金額與認(rèn)購資金的占比直接掛鉤，且沒有認(rèn)購資金量限制，大小戶之間的配售比例相對公平。

在REITs試點初期，投資者的關(guān)注與參與相對較少，而隨著產(chǎn)品收益優(yōu)勢漸顯，基民大量涌入，投資者對獲配的追求推動認(rèn)購金額水漲船高。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年REITs產(chǎn)品的平均公眾獲配比例為5.5%，更有平安廣州廣河、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)和中金普洛斯三只REITs的配售比例超過10%，意味著每認(rèn)購10萬元可保證獲配1萬元以上。但在2022年，平均配售比例僅為1.07%，其中近80%（11只）REIT產(chǎn)品的公眾配售比例更是不足1%，投資者被迫“廣種薄收”，承擔(dān)起更多的資金凍結(jié)成本。

不過如果說此前投資者仍可以“閉眼上車”，2022年11月22日上市的中金安徽交控REIT，則以破發(fā)讓REITs的打新神話走向了終結(jié)。作為迄今為止發(fā)行規(guī)模最大的公募REITs項目，中金安徽交控REIT在發(fā)售階段就受到了各路資金的追捧，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)45.12倍，公眾發(fā)售部分的配售比例為5.95%。但首日收跌4.5%，收益率-0.27%，換算為年化收益率為-32.61%。

實際上，不同行業(yè)板塊的REITs產(chǎn)品，其打新收益也有較為明顯的分化。從底層資產(chǎn)來看，收費公路的收益能力整體較弱，除華夏越秀高速首日漲幅為22.76%外，其余首日漲幅不到5%，7只已上市產(chǎn)品的平均年化收益率則為8.7%。

中信證券在近期研報中稱：“我們認(rèn)為，對有意于參與REITs戰(zhàn)略配售的投資者來說，盡量分散投資不同行業(yè)的多個REITs產(chǎn)品，謹(jǐn)慎測算投資組合中高速公路REITs和其他REITs的比例結(jié)構(gòu)，將是必要的研究準(zhǔn)備工作?！?/p>

相比之下，其他板塊的短期回報則相對優(yōu)異。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，8只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的打新年化收益23.91%，鵬華深圳能源、中航首鋼綠能和富國首創(chuàng)水務(wù)三只能源環(huán)保類產(chǎn)品平均打新年化收益為22.06%。3只倉儲物流和4只保租房類產(chǎn)品則錄得21.17%和17.27%。

回歸理性交易

REITs市場的“打新熱”會由此來到拐點嗎？

記者了解到，REITs產(chǎn)品作為新投資產(chǎn)品兼具股性與債性，是很好的資產(chǎn)配置選擇，加之公募REITs市場供給相對較少，而投資需求巨大，供需不平衡之下，市場往往容易產(chǎn)生不理性情緒。不過在經(jīng)過階段性二級市場溢價交易后，市場回歸理性在中長期或?qū)⒊蔀楸厝悔厔荨?/p>

“先期上市的REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)質(zhì)量較好，收益超預(yù)期，尤其是作為新的大類資產(chǎn)，初期供不應(yīng)求，二級市場出現(xiàn)了較高溢價。而隨著REITs產(chǎn)品的持續(xù)上新，二級市場的交易也逐漸冷靜，會回歸基本面，不同的產(chǎn)品打新收益降低甚至破發(fā)，都是正常的市場現(xiàn)象?！比A林證券資管部董事總經(jīng)理賈志向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出。

在賈志看來，在中長期，REITs的交易價格也必然要和基本面匹配。而在其中，推動常態(tài)化發(fā)行、持續(xù)豐富REITs產(chǎn)品供給，便是使價格回歸價值發(fā)現(xiàn)本源的一劑良藥。

“隨著更多優(yōu)質(zhì)REITs產(chǎn)品的擴(kuò)容，機(jī)構(gòu)投資者更多的參與到發(fā)行定價中來，新產(chǎn)品的詢價更能匹配價值，真正的成為中長期投資品種?！辟Z志表示。

從公眾角度，多家公募基金機(jī)構(gòu)人士則指出，投資者教育仍需引導(dǎo)基民，在打新后從短期投資更多地切換到長期投資視野。

“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs本質(zhì)是基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)證券化，其價格變動因素分別來自資產(chǎn)端和產(chǎn)品端?！币晃还蓟鸾?jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。

該人士進(jìn)一步指出，在資產(chǎn)端，REITs主要收益的影響因素包括底層資產(chǎn)現(xiàn)金流變化、項目資產(chǎn)規(guī)模成長性、行業(yè)資產(chǎn)價值水平等基本面。而產(chǎn)品端價格在資產(chǎn)端估值變動的基礎(chǔ)上，還受權(quán)益類產(chǎn)品屬性的波動影響。同類產(chǎn)品的價格、市場情緒、市場流動性等，都會造成公募REITs價格波動。

“投資者在短期內(nèi)關(guān)注二級市場漲幅的同時，有必要深入了解公募REITs的底層資產(chǎn)及收益情況，從長期持有的角度看，也要留意對應(yīng)分派率的降低，綜合考慮兩部分收益來源，堅持價值投資理念，理性看待公募REITs產(chǎn)品的投資價值?！痹摶鸾?jīng)理認(rèn)為。

中金基金也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，就產(chǎn)品的風(fēng)險收益特征而言，公募REITs較適合于抱著長期配置的心態(tài)，通過合理的資產(chǎn)配置來獲得較好投資回報的投資者。

“公募REITs的可分配收益主要來自于底層資產(chǎn)的經(jīng)營收益及資產(chǎn)增值，較適合作為長期資產(chǎn)配置新選擇。投資者可通過深入了解公募REITs的底層資產(chǎn)以及其收益情況，基于理性的價值判斷，合理評估公募REITs產(chǎn)品價值。”中金基金表示。

此外記者注意到，今年2月以來，還有多家基金公司密集增加做市商機(jī)構(gòu)，為提高公募REITs流動性、維護(hù)二級市場合理定價做出支持。

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